Jeder kann in der Dominikanischen Republik Land kaufen. Nicht jeder mit Aufenthaltsgenehmigung, nicht jeder, der eine lokale Firma gründet — jeder. Ein ausländischer Käufer hält am Ende genau denselben eingetragenen Titel wie ein dominikanischer Käufer, abgesichert durch dasselbe staatliche Register. Das ist seltener, als es klingt.
Die meisten Küsten, von denen Menschen träumen, sind auf die eine oder andere stille Weise verschlossen. In Mexiko darf ein Ausländer Land im Umkreis von 50 km zum Meer gar nicht direkt halten — es wandert in einen verlängerbaren Bankstrust. In Thailand, Indonesien und auf den Philippinen können Ausländer überhaupt kein Land besitzen; verkauft werden Pachtverträge und Strohmann-Konstruktionen, die vom Wohlverhalten anderer abhängen. Mehrere Karibikinseln verlangen vorab eine Lizenz. In Costa Rica ist der Streifen direkt am Wasser eine Konzession, kein Eigentum.
Hier gilt nichts davon. Keine Genehmigung, kein Trust, kein lokaler Partner, der dein Land auf dem Papier hält. Du kaufst auf deinen eigenen Namen, und das nationale Register führt dich als Eigentümer.
Die Frage ist also nicht, ob du kaufen darfst. Sondern ob genau dieses Stück Land vor dir das ist, was der Verkäufer behauptet — und diese Frage wird ausschließlich auf Papier beantwortet. Um dieses Papier geht es hier.
01 · Das Papier, das alles entscheidet
In vielen Ländern heißt Eigentum nachweisen: eine Kette alter Verträge rückwärts verfolgen und hoffen, dass niemand in dieser Kette gelogen hat. Die Dominikanische Republik macht es anders. Sie nutzt ein Torrens-System: Der Staat führt ein einziges Register darüber, wem was gehört — und dieses Register ist die Antwort. Nicht das Wort des Verkäufers. Nicht ein privater Vertrag. Das Register.
Das Dokument, das dabei herauskommt, heißt Certificado de Título. Denk daran weniger als Quittung, sondern als schriftliche Aussage des Staates: diese Parzelle, diese Größe, dieser Eigentümer, diese Belastungen. Es trägt eine matrícula-Nummer, und an dieser Nummer kannst du ziehen.
Und jetzt der Teil, der dich entspannen darf: Du kannst es selbst prüfen, auf ji.gov.do, dem Portal der Jurisdicción Inmobiliaria. Nicht über den Verkäufer, nicht über einen Makler, nicht über irgendjemanden, der etwas davon hat. Wenn eine Immobilie echt und sauber ist, sagen dir ein Nachmittag und eine Internetverbindung genau das.
02 · Das Dokument, nach dem niemand fragt
Ein Titel sagt dir, dass dir eine Parzelle gehört. Er sagt dir für sich genommen nicht, wo genau diese Parzelle anfängt und aufhört. Das ist die Aufgabe des deslinde — der genehmigten Vermessung, abgezeichnet vom Regionalbüro der Mensuras Catastrales und im nationalen Kataster eingetragen.
Land mit Titel, aber ohne genehmigte Vermessung ist Land, dessen Grenzen streng genommen noch eine Meinung sind. Und Meinungen haben Nachbarn. Fast alle hässlichen Geschichten, die ausländische Käufer über diese Region erzählen, beginnen genau dort: ein schönes Stück Küste, ein echter Titel — und eine Grenze, die sich als verhandelbar herausstellte.
Die beiden Dokumente gehören also zusammen. Titel ohne Vermessung ist eine halbe Antwort.
03 · Die Akte, die man dir geben sollte
Bevor Geld fließt, verlange das Folgende. Ein Verkäufer, der es hat, schickt es noch am selben Tag. Ein Verkäufer, der zögert, hat dir gerade gratis etwas Wichtiges mitgeteilt.
- Das Certificado de Título, auf den Namen des Verkäufers, aktuell, mit sichtbarer matrícula — beweist, dass der Verkäufer wirklich der Eigentümer ist und nicht ein Verwandter, ein Partner oder eine aufgelöste Firma
- Die genehmigte Vermessung, mit einer Katasternummer, die zum Titel passt — beweist, dass das Land auf der Karte das Land unter deinen Füßen ist
- Certificación de estado jurídico — die Auskunft des Registers über Hypotheken, Pfandrechte und Streitigkeiten. Das ist es, was die Probleme aufdeckt, die ein Titel allein verbirgt
- Nachweis über gezahlte Grundsteuer — offene IPI bleibt am Grundstück hängen, nicht am Verkäufer. Du würdest sie erben
- Gemeinschaftsordnung und Gebühren, bei einer bewachten Anlage — sie binden dich so fest wie das Gesetz und entscheiden, was du bauen darfst
- Vertretungsbefugnis, wenn der Verkäufer eine Firma ist — das Versammlungsprotokoll, das den Verkauf genehmigt und benennt, wer unterschreiben darf
04 · Wie ein Kauf tatsächlich abläuft
Du beauftragst zuerst deinen eigenen Anwalt. Nicht den des Verkäufers, so freundlich das Angebot auch gemeint ist. Diese eine Entscheidung schützt dich mehr als alles andere auf dieser Seite zusammen — ein dominikanischer Immobilienanwalt, der für dich arbeitet, kann Registerauszüge direkt anfordern und sie richtig lesen.
Dann die Form: Dein Anwalt führt die Prüfung durch und bestätigt Titel, Vermessung und Lastenfreiheit. Du unterschreibst ein Kaufversprechen, das Preis, Bedingungen und Fristen festhält, meist gegen eine Anzahlung. Sind die Bedingungen erfüllt, folgt der acto de venta, die eigentliche Kaufurkunde.
Beide Unterschriften erfolgen vor einem dominikanischen Notar — das ist keine Formalie, die sich per E-Mail umgehen lässt. Wenn du nicht im Land sein kannst, ist eine Vollmacht hier völlig üblich; sie kann bei einem dominikanischen Konsulat erteilt oder von zu Hause aus mit Apostille versehen werden.
Wen man hier tatsächlich beauftragt
Von der anderen Seite eines Ozeans einen Anwalt zu finden, ist für die meisten Käufer der schwierigste Teil. Das sind die Namen, die an dieser Küste immer wieder fallen — von Leuten, die hier seit Jahren kaufen und verkaufen:
- Guzmán Ariza — eine der größten Immobilienkanzleien des Landes, mit Büro in Sosúa. Sie veröffentlichen zudem einen wirklich brauchbaren Leitfaden zum Kaufprozess, den man neben diesem hier lesen sollte
- Guido Perdomo — Sosúa
- Joel Carlo — Sosúa
Wir haben mit keinem von ihnen eine Vereinbarung und verdienen nichts, wenn du anrufst. Genau darum geht es: Wer die Dokumente prüft, sollte kein Interesse daran haben, dass der Verkauf zustande kommt.
Nach der Unterzeichnung wird die Übertragungssteuer an die Steuerbehörde (DGII) gezahlt — das Register rührt sich nicht, bevor das erledigt ist. Dann wird die Urkunde eingereicht und ein neues Certificado de Título auf deinen Namen ausgestellt. Dieser letzte Schritt dauert typischerweise einige Wochen bis einige Monate, je nachdem, welches Registerbüro zuständig ist. Dein Eigentum gilt ab der Einreichung; das Zertifikat ist das Papier, das hinterherkommt.
05 · Das Geld jenseits des Kaufpreises
Kalkuliere ein Budget über den Kaufpreis hinaus. Die drei Posten, die zählen:
- Übertragungssteuer — 3 %. Berechnet nicht auf das, was du zahlst, sondern auf den Steuerwert, den die DGII festsetzt. Die beiden Zahlen weichen oft voneinander ab — lass deinen Anwalt das früh schätzen, statt dich am Ende zu wundern
- Dein Anwalt. Manche Kanzleien rechnen prozentual — üblich sind rund 1 bis 1,5 % — andere pauschal. Die Sätze bewegen sich und unterscheiden sich von Kanzlei zu Kanzlei, die einzig brauchbare Zahl ist die schriftliche: hol dir bei zwei der oben genannten Kanzleien ein Angebot, bevor du jemanden beauftragst. Das kostet eine E-Mail und ist ohnehin das beste Geld der ganzen Transaktion
- Notar- und Registergebühren — überschaubar, aber real
Und der Posten, der die meisten überrascht
Die jährliche Grundsteuer heißt hier IPI und beträgt 1 % des amtlich geschätzten Werts pro Jahr. Bei bebauten Immobilien greift sie erst oberhalb einer Freigrenze — derzeit rund DOP 7.019.383, also etwa 150.000 US$, jährlich an die Inflation angepasst. Viele Häuser fallen komplett darunter.
Für unbebautes Land gibt es diese Freigrenze nicht. Das volle 1 % gilt ab dem ersten Peso des Schätzwerts. Das überrascht fast jeden, weil das Bauchgefühl sagt, ein leeres Grundstück müsse günstiger zu halten sein als ein Haus. Hier kann es umgekehrt sein. Fällig ist die Zahlung bis zum 11. März, oder in zwei Hälften am 11. März und 11. September.
Nichts davon ist ein Grund, nicht zu kaufen — es ist ein Grund, die Zahl in die Tabelle zu schreiben, bevor du dich in eine Aussicht verliebst. Sätze, Freigrenzen und Schätzwerte ändern sich; lass deinen Anwalt die heutigen Zahlen bestätigen, statt irgendeiner Seite im Internet zu vertrauen, diese eingeschlossen.
06 · Wie es schiefgeht
Fast jede schlechte Geschichte in dieser Region ist eine Variante von einer dieser fünf.
- „Es gibt keinen Titel, aber die Besitzrechte sind solide." — Derechos de posesión sind kein Eigentum. Sie sind ein Anspruch, und Ansprüche können von Leuten bestritten werden, die du nie getroffen hast. Hier beginnen die schlimmsten Fälle
- Ein Titel, aber keine genehmigte Vermessung. — Du kaufst eine Fläche, keinen Ort. Die Ränder sind noch verhandelbar
- „Nimm unseren Anwalt, das ist einfacher und günstiger." — Es ist einfacher und günstiger. Es ist auch der Anwalt des Verkäufers
- Druck, vor Abschluss der Prüfung zu zahlen. — Kein seriöses Geschäft verlangt das. Dringlichkeit ist eine Verkaufstechnik, keine rechtliche Bedingung
- Die Fläche im Vertrag stimmt nicht mit der Vermessung überein. — Eine kleine Abweichung ist nie klein. Sie bedeutet, dass mindestens ein Dokument falsch ist — und du weißt noch nicht, welches
07 · Wenn es dir gehört
Es bleibt in der Familie
Es gibt keine Beschränkungen für Ausländer beim Erben dominikanischer Immobilien. Und besser noch: Seit einem Kollisionsrechtsgesetz von 2014 kann ein ausländischer Eigentümer das Erbrecht seines Heimatlandes auf seine dominikanische Immobilie anwenden lassen — statt des hiesigen Pflichtteilsrechts. Wer etwas kauft, das er weitergeben will, hat hier einen still gewaltigen Vorteil, den die meisten tropischen Länder nicht bieten.
Wenn du baust
Bauvorhaben brauchen eine Umweltgenehmigung des Umweltministeriums nach Gesetz 64-00. Wie aufwendig das wird, hängt vom Vorhaben ab: ein Einfamilienhaus auf einem titulierten Wohngrundstück in einer bestehenden Anlage ist das sanfte Ende dieser Skala — aber es ist ein Schritt mit Zeitbedarf, kein Stempel. Plane ihn ein.
Liegt das Grundstück in einer bewachten Anlage, prägt die Gemeinschaftsordnung deine Architektur so sehr wie jedes Gesetz: zulässige Höhe, Abstandsflächen, Materialien und die Genehmigung deiner Pläne, bevor jemand den Boden aufreißt. Lies sie vor dem Kauf, nicht nachdem du einen Architekten bezahlt hast.
08 · Wie dieses Land dasteht
Alles oben Genannte ist ehrlicherweise auch der Grund, warum dieses Grundstück so zugeschnitten ist, wie es ist: drei getrennte, einzeln titulierte und vermessene Parzellen statt eines lose beschriebenen Küstenstreifens.
Aktenkundig
Jedes der drei Grundstücke hat sein eigenes eingetragenes Certificado de Título, ausgestellt vom Registro de Títulos in Puerto Plata im Januar 2026, jeweils mit eigener matrícula-Nummer.
Die Subdivision wurde im Dezember 2025 von Mensuras Catastrales genehmigt — vermessen, eingereicht und eingetragen, jedes Grundstück mit 2.764,99 m². Titel und Vermessung, zusammen, wie es sein soll.
Es liegt in Sol de Plata, einer etablierten bewachten Anlage — Regeln, Monatsgebühr und Baubeschränkungen stehen schriftlich fest und liegen in der Akte. Nichts an den laufenden Kosten oder daran, was du bauen darfst, muss geraten werden.
Und alles davon ist auf ji.gov.do überprüfbar, bevor du überhaupt zum Hörer greifst. Das vollständige Paket — Titel, genehmigte Pläne, Subdivisions-Beschluss und Gemeinschaftsordnung — gibt es auf Anfrage.
Diese Seite ist Orientierung, keine Rechtsberatung. Immobilienrecht und Steuerzahlen in der Dominikanischen Republik ändern sich, und jede Transaktion hat ihre eigenen Umstände. Beauftrage deinen eigenen dominikanischen Anwalt und lass jedes Dokument und jede Zahl prüfen, bevor du dich zu irgendetwas verpflichtest — auch alles, was hier steht.